skip to Main Content
“O Protagonismo Das Serventias Extrajudiciais Será Extremo E Essencial”

Gabriel de Britto, especialista em direito imobiliário, fala sobre aprovação da lei que dispõe sobre despejo extrajudicial que poderá ser feito nos cartórios de notas

No mês passado foi apresentado um parecer sobre a aprovação do PL 3999/2020 (que dispõe sobre o despejo extrajudicial), porém, com o substitutivo por ele apresentado. Gabriel de Britto Silva, especializado em direito imobiliário, advogado no RBLR Advogados, e participante da comissão de arbitragem da OAB/RJ e da comissão de mediação e arbitragem do IBRADIM, concedeu uma entrevista ao Colégio Notarial do Brasil – Seção Paraíba (CNB/PB) para falar sobre o despejo extrajudicial, que possibilitará grande salto no mercado imobiliário.

O Projeto de Lei 3999/20 regulamenta o despejo extrajudicial, que será aplicado quando o inquilino estiver com aluguel atrasado e não houver acordo. Pela proposta, que tramita na Câmara dos Deputados, todo o procedimento será feito por meio de cartório, com acompanhamento obrigatório de advogado.

O projeto detalha os procedimentos para o despejo. Estabelece que o locador deverá lavrar em ata, confeccionada em cartório de ofício de notas, o pedido de despejo extrajudicial, com informações sobre o inquilino, o contrato e o valor atrasado. Além do locador, a ata deverá ser assinada pelo advogado contratado.

Após a lavratura da ata será feita a notificação extrajudicial do inquilino (locatário), a cargo de cartório de registro de títulos e documentos. A notificação ocorrerá em até 30 dias corridos. O locatário, após a notificação, poderá: realizar o pagamento (purgar a mora), com depósito do valor integral na conta do locador, preservando a locação; ou desocupar o imóvel, comunicando a escolha ao tabelião de notas, com a entrega das chaves mediante recibo na serventia.

Se não houver manifestação do inquilino, o proprietário do imóvel poderá decretar o despejo compulsório. Nesta fase haverá participação do Judiciário, após notificação do cartório.

Leia a entrevista abaixo:

CNB/PB – Qual o objetivo deste regulamento PL 3999/2020 (que dispõe sobre o despejo extrajudicial)?

Gabriel de Britto – Considerando que estamos na era dos meios adequados de soluções de conflitos, conflito posto, a sua pacificação deve se dar pela via mais adequada. E, comprovadamente, a via mais adequada não é a sua sanatória pela Jurisdição Estatal. Nesse sentido, o PL 3999/2022, de autoria do deputado Hugo Leal, vem na linha de concretização do primado da desjudicialização, ou seja, vem na mesma via mestra do divórcio extrajudicial (Lei 11.441/2007), do inventário e da partilha extrajudiciais (Lei 11.441/2007), da alienação fiduciária (Lei 9.514/1997) e da usucapião extrajudicial (Lei 13.105/2015). O PL 3999/2022, no dia 09/11/2022, recebeu substitutivo do Relator na Comissão de Defesa do Consumidor (CDC), o deputado Celso Russomanno, e, no dia 01/12/2022, foram apresentadas duas emendas ao substitutivo pelo deputado Eli Corrêa Filho. Seguidamente, o PL seguirá para a Comissão de Constituição, Justiça e de Cidadania, na qual também será designado um deputado Relator. O substitutivo lapida o projeto originário e as duas emendas aperfeiçoaram ainda mais o substitutivo. Se há perfeição, é o estado em que o PL se encontra.

CNB/PB – Quando o despejo extrajudicial poderá ser aplicado sobre o inquilino?

Gabriel de Britto – O objeto do PL, considerando o substitutivo e as duas emendas, é o despejo extrajudicial relativo às hipóteses de desfazimento do contrato de locação por falta de pagamento e demais encargos. Ele ocorrerá mediante requerimento do locador, devidamente assistido ou representado por advogado, a Tabelião de Ofício de Notas.

A notificação deverá ser acompanhada dos seguintes documentos: a) documento de identificação e comprovante de domicílio do locador; b) prova do contrato de locação; c) planilha que comprove os débitos a serem quitados pelo locatário; d) indicação de conta para depósito dos aluguéis e encargos, para fins de purgação da mora; e e) indicação do endereço do registrador para entrega, pelo locatário, de declaração de desocupação voluntária do imóvel e eventualmente das respectivas chaves.

A notificação deverá ser feita pessoalmente ou por via postal, por via eletrônica caso haja previsão no contrato de locação, admitindo-se a notificação por hora certa, sempre que configurados os requisitos legais, ou ainda por edital publicado no Diário Oficial do Estado ou Distrito Federal quando a notificação pessoal tiver resultado negativo em três tentativas.

Ocorrendo a desocupação voluntária, o registrador averbará a declaração do locatário e entregará ao locador a respectiva certificação, acompanhada das chaves, se houver, podendo o locador ingressar imediatamente na posse direta do imóvel, sem prejuízo da possibilidade da cobrança dos valores pendentes pelas vias próprias. O PL prevê também que as citações e demais comunicações judiciais poderão ser feitas por meio de notificação extrajudicial, pessoalmente, por via postal ou por meio eletrônico, desde previamente comunicado ao Juízo em que corra o processo, pela parte interessada, a quem incumbirá o pagamento dos respectivos emolumentos. O despejo extrajudicial será aplicado a todos os contratos de locação vigentes no país, salvo se a falta de pagamento tiver ocorrido antes de 01/06/2017.

CNB/PB – Como essa nova regulamentação poderá facilitar ou ajudar o proprietário? Quais os benefícios?

Gabriel de Britto – Conforme indicado pelo Censo de 2019, 18,34% dos imóveis residenciais do país são locados, de modo que o impacto quando da implementação do despejo extrajudicial na economia será enorme, já que a retomada rápida do imóvel viabiliza a utilização deste para novos contratos, dinamiza a renda e fortalece o mercado imobiliário pela garantia de segurança jurídica criada quanto à desocupação eficaz. E, segundo o Conselho Nacional Justiça, no ano de 2019, a duração média de processos pendentes em fase de execução no Poder Judiciário Estadual foi de, aproximadamente, 6 (seis) anos e 2 (dois) meses. Claramente, 6 (seis) anos para a desocupação do imóvel e a reassunção de sua disponibilidade econômica, se apresenta absolutamente incompatível com as necessidades sociais e com o mercado.

O despejo extrajudicial gerará mais investimentos imobiliários visando a novas aquisições de imóveis geradores de renda passiva.

CNB/PB – Anteriormente, como era disposto a Lei do Inquilinato (PL 912/1991)?

Gabriel de Britto – Através da lei 8245/1991, tem-se apenas o tradicional despejo por falta de pagamento realizado pelo Estado-Juiz e conduzido por um Juiz de Direito, via ação judicial a ser distribuída pelo locador, através da qual, até mesmo para que seja deferida liminar para desocupação é necessária a prestação de caução no valor equivalente a três meses de aluguel, em que o procedimento de purga da mora é burocrático e na qual só quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na posse do imóvel. Trata-se de uma lei que não mais está em compasso com a necessidade do mercado imobiliário e à dinâmica necessária para a criação de um ciclo positivo das relações negociais locatícias.

CNB/PB – Existe algum período em que o proprietário poderá recorrer à devolução do imóvel?

Gabriel de Britto – Desde o momento em que restar configurado que o inquilino está inadimplente, poderá o proprietário se valer do despejo extrajudicial. Quanto à cobrança de alugueis, o prazo prescricional é de 03 anos. Mas, para o despejo, que tem como objeto a rescisão contratual e a desocupação, não há prazo. Sempre que configurada a inadimplência, a que tempo for, o despejo extrajudicial poderá ser exercido.

CNB/PB – Como os cartórios de notas auxiliam no trâmite?

Gabriel de Britto – Não só o auxílio, mas, em verdade, o protagonismo das serventias extrajudiciais será extrema e essencial. Como visto, deverá ser lavrada ata notarial visando à comprovação da situação da ocupação do imóvel. Adicionalmente, o locatário poderá requerer, ainda, ao Tabelião de Notas, a lavratura de ata notarial visando a comprovação da situação do imóvel e de outros aspectos relevantes.

Fonte: Colégio Notarial do Brasil – Seção Paraíba (CNB/PB)

Back To Top